Es posible obtener una hipoteca en moneda foránea, que no sean euros, como Libras Esterlinas £, Francos Suizos, o Dólares Estadounidenses $.
Consejo: Si necesitas obtener una hipoteca para comprar una casa en Francia, deberías de ver varias opciones y comparar las tasas de intereses, términos y costos (que pueden ser muy altos) de distintos bancos e instituciones financieras - no solo en Francia, pero en tu país de origen también. Ten en cuenta que las hipotecas en Francia suelen ser por un menor plazo que en Estados Unidos o el Reino Unido, y por ende, tus pagos mensuales pueden ser mucho más altos.
Se recomienda que el crédito bancario lo saques en la moneda en la que se te paga, o bien en la moneda del país donde se sitúa la propiedad. En este caso, si la moneda extranjera se devalúa, sabrás que el valor de tu propiedad en Francia habrá incrementado por el mismo porcentaje cuando se convierta en la moneda foránea. Cuando eligas entre un crédito en euros y un crédito en otra moneda, asegúrate de tomar en cuenta todos los costos, honorarios, tasas de interés, y posibles fluctuaciones de divisas.
Debes ser muy cauteloso antes de pedir una hipoteca en divisas foráneas, ya que la tasa de intereses puede subir o bajar con cambios o devaluaciones de divisas.
Asesoramiento Profesional
Sin importar cómo financias la compra de tu propiedad en Francia, debes obtener asesoramiento profesional de algún ejecutivo o gerente del banco. La mayoría de los bancos franceses ofrecen hipotecas en euros para propiedades en Francia a través de sucursales bancarias en la Unión Europea y otros países. Los asesores financieros recomiendan que tu crédito venga de un banco grande y reconocido, en lugar de uno pequeño. Crédito Agricole es el prestamista más grande de Francia, con una cuota del 25% del mercado hipotecario francés. UBC es parte del grupo francés BNP Paribas y se especializa en disponer de hipotecas para compradores foráneos (en conjunto con el Abbey Building Society).
Tanto prestamistas franceses como extranjeros han aumentado sus criterios de préstamo en los últimos años como resultado de que muchos clientes que sufrieron la recesión en los 90s no han pagado a tiempo. Algunos prestamistas foráneos han aplicado reglas más estrictas que los Franceses, en cuanto al ingreso, empleo, y tipo de propiedad para la que se pide el préstamo, aunque algunos están dispuestos a prestar más que los Franceses. Puede tomar bastante tiempo para un comprador extranjero obtener una hipoteca en Francia, particularmente si no tienen un ingreso regular o bienes ahí. También toma en cuenta que puede ser particularmente difícil obtener una hipoteca si eres una mujer soltera en Francia. Si tienes dificultades, puedes intentar en un banco que tenga experiencia con extranjeros, como el Banque Transatlantique (http://www.transat.tm.fr ).
También es posible sacar una hipoteca adicional o secundaria de una propiedad existente.
Tipos de Hipotecas
Todas las hipotecas francesas son pago por adelantado usando el capital y el método de interés (pagos); no se ofrecen dotaciones ni hipotecas de pensión.
Las tasas de interés pueden ser fijas o variables, la tasa fija suele ser más alta que la variable para reflejar el alto riesgo al prestamista. La ventaja de una tasa fija es que sabes exactamente cuánto hay que pagar durante todo el plazo. Los préstamos con tasas variables pueden ser fijos durante los primeros dos años o más, y después se ajustan sobre una base anual de acuerdo con las tasas de interés, pero normalmente dentro de los límites preestablecidos, por ejemplo, dentro de 3 por ciento de la tasa original.
Normalmente puedes cambiar una hipoteca de tasa variable a una de tasa fija en cualquier momento. Por lo general hay una penalización de redención, por ejemplo el 3 por ciento del capital restante, por el pago inicial de una hipoteca de tasa fija, aunque eso no es común para las hipotecas de tasa variable. Si crees que quieras pagar por adelantado, debes intentar que se elimine o reduzca la penalización de redención antes de firmar el contrato.
Una alternativa para las hypotèques son los privilège de prêteur de deniers (PDD), que son mucho más economicos pero tienen ciertas restricciones (por ejemplo, solo puedes sacar un PPD a la hora de comprar y no puedes sacarlo por más del costo total de la propiedad).
Una comparación rápida entre hipotecas con los prestamistas principales se puede hacer usando la ‘máquina de hipotecas’ en Finance in France (http://www.financeinfrance.com ).
Términos y Condiciones
Es costumbre en Francia que una propiedad se mantenga como seguridad para sacar un crédito; en otras palabras, el prestamista se encarga de la propiedad. Sin embargo, algunos bancos extranjeros no prestarán en la seguridad de una propiedad Francesa.
Las leyes francesas no permiten que los bancos ofrezcan hipotecas u otros tipos de crédito en donde haya pagos de más del 30 por ciento de tu ingreso neto. Ingresos conjuntos y obligaciones están incluidas cuando se evalúa el límite de préstamo de la pareja (por lo general, un banco francés le prestará hasta tres prestatarios conjuntos). Toma en cuenta que el límite de 30 por ciento incluye hipotecas existentes o pagos de renta, tanto en Francia como en el extranjero. Si tu total de pagos excede el 30 por ciento de tu ingreso, los bancos no están permitidos a realizar una extensión de crédito. Si lo intentasen hacer, la ley le permite al prestatario evitar la obligación de pago.
Para calcular cuánto puedes pedir prestado en Francia, multiplica el total de tu ingreso mensual por 30 por ciento y deduce tu hipoteca mensual, renta, y otros pagos regulares. Ten en cuenta que el ingreso ganado no se incluye si tienes más de 65 años.
Como condición de una hipoteca francesa, debes sacar seguro de vida (más médico y de discapacidad) igual al 120 por ciento del total del préstamo. Las primas están incluidas en los pagos de la hipoteca. Es posible que se acepte un seguro ya existente, aunque debe asignarse al prestamista. De igual modo, es posible que se requiera un examen médico, aunque por lo general si eres menor de 50 años y el préstamo es menos de €150,000, es inusual que lo pidan.
El prestatario es responsable de obtener seguro de construcción para una propiedad y debe proporcionar al prestamista un certificado de seguro.
Limitaciones
Las hipotecas en Francia normalmente se limitan al 70 u 80 por ciento del valor de una propiedad (aunque algunos prestamistas limitan al 50 por ciento). Una hipoteca puede incluir trabajo de renovación, cuando las cotizaciones por escrito se deban proporcionar con la solicitud para una hipoteca. Ten en cuenta que debes agregar gastos y honorarios, un total de aproximadamente 10 o 15 por ciento del costo de la propiedad cuando se trata de una propiedad ‘vieja’, es decir, que tenga más de cinco años. Por ejemplo, si vas a comprar una propiedad de €75,000 y pedir un préstamo, debes pagar un depósito del 20 por ciento (€15,000) más 10 a 15 por ciento de honorarios (€7,500 a €11,250), creando un total de entre €22,500 a €26,250.
Las hipotecas se pueden obtener por plazos de 2 a 20 años, aunque el plazo general en Francia es de 15 años (algunos bancos no prestan por más de este tiempo). En algunos casos, se pueden acordar plazos de hasta 25 años, aunque los intereses suelen ser más altos y la hipoteca se debe de pagar antes de que llegues a los 70 años de edad (en algunas ocasiones, 65). Generalmente, mientras más corto sea el plazo del préstamo, más bajos son los intereses.
Todos los prestamistas ponen una mínima cantidad de préstamo, por ejemplo de €15,000 a €30,000, y algunos también ponen límites mínimos en cuanto a precio de compra. Por lo general, no hay un máximo de crédito a prestar, eso se define según el estado del prestatario.
En Francia, una hipoteca no se puede transferir de un individuo a otro, como se hace en otros países, pero sí se puede transferir a otra propiedad.
Si no logras mantener tus pagos de hipoteca, tu propiedad puede ser embargada y vendida en una subasta. Sin embargo, esto es muy raro, ya que la mayoría de los prestamistas están dispuestos a acordar pagos más bajos cuando los prestatarios se encuentran en dificultades económicas.
Procedimiento
Para obtener una hipoteca de un banco Francés, debes mostrar tu pasaporte (o una copia) y los de cualquier solicitante conjunto, y mostrar evidencia de tu ingreso mensual y de tus gastos mensuales como pagos de hipoteca, renta y otros créditos o compromisos. La evidencia de ingresos incluye tres nóminas mensuales para empleados, confirmación de tu ingreso de tu jefe y devolución de impuestos. Si eres autónomo, debes pedir una copia auditada de tus balances y cuentas de mercantiles de los últimos tres años, más tu devolución de impuestos. Los bancos franceses no agradan mucho de cartas de contadores. Si quieres una hipoteca francesa para comprar una propiedad para uso comercial, debes proporcionar un plan de negocios detallado (en Francés).
Es posible obtener un acuerdo en principio para una hipoteca, y la mayoría de los prestamistas proveerá una garantía o un certificado válido de dos a cuatro meses (en algunos casos está sujeto a la valuación de la propiedad), que puedes presentar al vendedor de la propiedad que pretenders comprar. Es posible que haya un costo de compromiso de €150, pero el depósito pagado al firmar el contrato preliminar del contrato (compromis de vente) está protegido bajo la ley francesa en caso de no obtener el crédito hipotecario.
Una vez que se haya aprobada el crédito, el banco te enviará una oferta condicional (offre préalable), estableciendo los términos. De acuerdo a la ley Francesa, la oferta no puede ser aceptada hasta después de un periodo de ‘enfriamiento’ de diez días. El prestatario tiene 30 días para aceptar el crédito y regresar el acuerdo firmado al prestamista. El préstamo se mantiene disponible durante cuatro meses en caso de una compra normal; si se trata de un proyecto de construcción, estará disponible más tiempo.
Consejo: Los bancos en Francia y los prestamistas de hipotecas a veces retiran una oferta al último minuto, así que es recomendado tener un acuerdo provisional con otro prestamista como respaldo.
Cuotas
Hay varias cuotas asociadas con las hipotecas. Todos los prestamistas cobran una cuota de administración (frais de dossier) por dar un préstamo, normalmente del 1 por ciento del préstamo. Por lo general hay un cobro mínimo, por ejemplo, €350 más IVA (TVA), y posiblemente también haya un máximo.
Aunque es inusual que los compradores tengan una encuesta en Francia, los prestamistas extranjeros suelen insistir en una encuesta de evaluación (que cuesta alrededor de €250) para propiedades en Francia, antes de aprobar un préstamo.
Si se obtiene un préstamo usando una propiedad francesa como seguridad, habrá cuotas adicionales y costos de registro que se pagan al notario (notaire) para registrar el cargo contra la propiedad en el bureau des hypothèques, que es aproximadamente un 2.5 por ciento del total prestado.
Si pides un préstamo mayor a una cierta cifra (por ejemplo €150,000), es posible que se te obligue sacar un seguro de vida.
Si el préstamo viene de un banco co-operativo, es necesario que te inscribas al capital del banco local. El total (número de acciones) se decide por el panel de directores y se te enviará certificados de las acciones (certificat nominatif de parts sociales) por ese valor. El pago (por ejemplo, €75) generalmente se deduce de tu cuenta a la vez que el primero pago de la hipoteca. Cuando se termina de pagar la hipoteca, las acciones se reembolsan (si así lo requieres).
Toma en cuenta que si tienes una hipoteca en moneda extranjera o eres un no-residente con una hipoteca en euros, debes pagar las comisiones cada vez que realices un pago de la hipoteca. Sin embargo, algunos prestamistas transfieren los pagos a Francia cada mes sin cargo alguno o por un importe nominal.
Si vas a comprar una propiedad en pre-construcción, cuando los pagos se hacen en etapas, el banco proporcionará un préstamo escalonado, donde el total se va entregando en cuotas como se requiere por el contrat de réservation. Durante el periodo de anticipación (période d’anticipation), los intereses se pueden pagar mensualmente del monto parcial entregado por el banco (más el seguro). Cuando el pago final se haya realizado y el préstamo haya sido completamente retirado, la hipoteca entra en un periodo de amortización (période d’amortissement).
Sacar Una Segunda Hipoteca
Si tienes una capital de repuesto en una propiedad existente, ya sea en Francia o en otro país, puede ser más económico hacer una segunda hipoteca sobre la propiedad, que sacar una hipoteca nueva para una segunda casa. Dependiendo de la capital de tu propiedad existente y el costo de la propiedad Francesa, esto puede permitirte pagar de contado la segunda propiedad. Hay varias ventajas en hacer esto, incluyendo las siguientes:
- Sacar una segunda hipoteca requiere menor papeleo y, por ende, menores costos legales.
- Es posible que no requieras un seguro de vida adicional.
- Toda la documentación debe estar en Inglés.
- Puedes tomar ventaja de cualquier tipo de hipoteca no disponible en Francia (por ejemplo, hipoteca de dotación o pensión), si aplica.
Las desventajas de sacar una segunda hipoteca de una propiedad existente incluye las siguientes:
- Es posible que tengas que pagar tasas de interés más altas (por ejemplo, en el Reino Unido) que en Francia.
- Si planeas rentar la propiedad, es posible que no tengas derecho a reducción de impuestos en los pagos de intereses en Francia.
- Reduces la cantidad de capital disponible en la propiedad.
- Si tus pagos de hipoteca no están euros y tu ingreso sí lo son, te pones en peligro de la devaluación del euro contra tu moneda extranjera (aunque puede suceder al revés si tienes una hipoteca en euros y tu ingreso en otra moneda).
Los prestamistas franceses están, tradicionalmente, reacios a la idea de segundas hipotecas, pero nuevas reglas introducidas en el 2006 permitieron que a partir del 2007, hipotecas de ‘liberación de capital' estén disponibles. Hay dos tipos de ‘producto’: un crédit hypothécaire rechargeable, que te permite volver a pedir prestado el monto que ya pagaste en una hipoteca existente, y aprêt viager hypothécaire, que te permite liberar el ‘capital’ de una propiedad como resultado de un incremento en su valor. Antes de pedir cualquier tipo de hipoteca, debes visitar a un notaire, que te explicará del riesgo al que te enfrentas.